老舊菜場物業如何升級成為民生類地標商業？傳統農貿市場又如何與周邊業態聯合改造，讓客流翻倍？
黃橋悅鄰廣場改造前出租率與現在農貿行業的整體出租率持平，大概63%左右，改造后場地出租率一度高達98%，客流也成倍提升，改造前日均客流2500人次左右，改造后目前日均客流9000人次左右。
一個3萬5千方的物業做了什么？既讓客流翻倍，又讓社會效益陡增的呢？我們發現黃橋悅鄰廣場的改造主旨，主要聚焦了三個點，群眾喜愛、商戶舒適、政府滿意。
Before：黃橋菜市場的歷史沿革
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原市場自2012年建成以來，已投入使用超十年之久，項目的硬件設施、消防安全、服務功能、商業業態已無法滿足周邊居民需求。
2023年蘇州農發集團下屬農產品公司聯合黃橋街道、相高新控股啟動對黃橋菜市場的全面改造提升，秉持“萬家菜籃 服務萬家”的理念，改變市場臟亂差的混亂形象，讓黃橋菜市場這項民生工程更加“合民意”，“接地氣”！
黃橋菜市場位于蘇州市相城區黃橋街道永方路與興旺路交匯處的，總建筑面積35614.3平方米，其中菜市場面積4300平方米。
改造后的市場綜合體，從硬件標準，安全規范，再到城市形象全面提升，但菜場內菜價不變，老客戶沒流失，還吸引了新客群，從城市傷疤變成黃橋街道的名片。
Focus 01：消費者喜聞樂見
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黃橋在20世紀末就是享有盛譽的“民企之鄉”，更是蘇州遠近聞名的“老板鎮”，這里先后孕育出1400多家民營企業，市場周邊工廠不勝枚舉，工業園區高速發展，蓬勃發展的民營經濟，讓黃橋除了當地居民安居樂業，也吸引了來自全國各地的人才和勞動力在此工作生活，黃橋菜市場也憑借著周邊居民和大量流動人口就此繁榮起來。
原來的黃橋街道缺少一個社區文化活動中心，市場旁邊的公寓樓內居民以及周邊社區的居民、附近工廠里的流動人口，都缺少一個下班后可以休閑娛樂的場地。
?門前空地打造社區廣場
原來市場門前，機動車、非機動車、人流，很混亂，現在將場地劃分成三塊，一塊做廣場，其余分為非機動車停放區和機動車停放區，實現了人車分流，確保了行人的安全和車輛的有序停放，也規劃出一塊空地廣場，這種功能分區不僅提高了場地的使用效率，也避免了混亂和安全隱患。
廣場多功能利用：現在黃橋菜市場前鋪開的這一塊空地，被打造成了社區活動廣場，在廣場上搭建一個舞臺，有居民群眾隔三差五來唱戲，周邊社區居民里晚上有跳廣場舞的，也到這邊來活動，以及在節假日，社區街道在此放電影、舉辦社區文化活動等等，已儼然成為了一個集活動、休閑、娛樂于一體的多功能的社區文化空間，每到傍晚、節假日廣場上好不熱鬧。
廣場的充分利用，活動營造的社區氛圍，不僅為社區居民提供了豐富的夜間活動選擇，增強了社區居民對黃橋悅鄰廣場的歸屬感和認同感，促進鄰里之間的和諧關系，也為黃橋悅鄰中心帶來了夜經濟效益，讓周圍的烤肉店、串串店等商鋪的夜間生意更為紅火。
?內街打造夜間餐飲
內街原本是一個雜亂無章、功能受限的小胡同，里面停滿了非機動車，如何將其轉變為了一個充滿活力的內街區呢？首先，對基礎設施進行了全面規整，包括停車管理、油煙管道和空調外機的統一規劃與裝飾。
店鋪空間優化：通過增加商鋪的進深，原本受限于空間而無法開展特定類型業務（如大型餐飲）的商鋪得以擴展其經營空間。這種空間上的優化不僅滿足了商戶的空間經營需求，也豐富了街區的業態種類，增加了更多的烤肉、火鍋、串串等夜間業態，一些居民晚上直接來這邊吃飯聚餐，然后在廣場跳舞休閑，非常安逸。
品牌引入與提升：改造后的內街不僅成功吸引了當地知名品牌鑫震源生煎、藏書羊肉等，庫迪咖啡、七分甜奶茶等休閑飲品連鎖品牌的入駐。這些品牌的引入不僅提升了街區的知名度和吸引力，還通過品牌效應帶動了整體商業氛圍的提升。新引入了的品牌，不是講究檔次，而是從本土性、口碑性和引流性三方面篩選品牌商戶，引入一些比較親民、與菜場配適度高的品牌。
同時，對于原本就存在的商戶，如沙縣小吃，通過搬入內街也實現了品牌的升級和形象的改善。一些有條件的商鋪還進行了多入口設計，以鑫震源生煎為例，其店鋪使用獨特的雙門設計——一門朝內街，一門通菜場，不僅增加了店鋪的曝光度和客流量，這種設計有助于最大化地利用空間資源，提升商業價值。
?菜場內打造小吃集群
除了內街，黃橋菜市場內還有一些更為便捷、快速的小吃店，有炸串、包子、蛋餅等一些早餐零嘴業態。
菜場入口外擴打造美食市集：菜場原來的入口是內凹的，將菜場入口外擴后，所增加的空間，打造了美食市集，用來吸納市場周邊簡易平房內的簡易、平價小吃店，實現了業態的集中規劃與提升。美食市集的打造，不僅吸納了原有商戶，改善了原有小吃店的經營環境，還豐富了菜場的服務，提升了菜場在周邊工廠流動人口里的知名度和吸引力，很多周邊工廠內的外來務工人員經常在早上、午間來此吃飯休息。
品牌包裝與升級：在美食集市中，不僅保留了原有的知名小吃品牌，還新增了多個地方知名小吃品牌，現有王氏林記燒餅店、雅都大肉包、巴比饅頭、沈阿姨的蛋餅等等小吃與地方特色美食。
對于像王氏林記這樣的老牌小吃店，雖然其起源較為草根，但通過菜場的包裝與升級，使其形象更加干凈整潔，更符合現代消費者的審美需求。這種品牌包裝與升級，不僅提升了小吃店的環境，也增強了其在市場中的競爭力。
市集是沒有辦法被設計的，設計師可以做到的就是更好地更合理地去規劃空間。對一個空間，設計師可以貢獻的只有30%的工作，還有70%的工作是要交給市集使用者，包括經營者、商鋪使用者，包括來往的客人，而這些才是形成了商業氛圍的要素。
Focus 02：社會示范性與公益性
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外立面是建筑的“臉面”，也是其面向城市的展示面，現在很多城市建筑做到了各美其美、美美與共，黃橋菜市場改造后的外立面，使用新材料、新色彩和設計元素，使建筑更加符合現代審美，增加視覺吸引力，與黃橋街道環境相呼應協調，增強城市的美感和商業氛圍。
?立面及入口亮化
外拓三角形主入口設計：在入口改造上，做了一個大膽且有效的設計決策，將原本內凹的入口外拓，引入三角造型作為入口設計，這種變化不僅打破了原有的空間布局，還創造了更加開放和醒目的入口效果，這無疑是一個引人注目的亮點，為建筑增添了獨特的個性和藝術感，使得建筑從遠處就能被輕易識別。
統一的主展示面：對建筑面向城市的展示面進行亮化處理，不僅改善了原有的破舊形象，還通過光影效果增強了建筑的立體感和現代感。這種統一的視覺呈現，使得建筑在夜間也能成為一道亮麗的風景線。
?菜場環境與經營優化
此次，菜場的改造目標非常清晰明了，旨在提升菜場的購物環境、吸納原市場內的其他特色小吃早餐等便捷業態，為居民和商戶提供更加舒適、便捷、豐富的購物、生活體驗。
環境凈化：保持菜場業態和商戶的基本現狀，重點進行環境凈化，使菜場煥然一新。融入當地文化的裝飾，精致的木式吊楣、具有新蘇油畫風格的吊旗等裝飾元素的加入，不僅提升了整體的視覺效果，還巧妙地融入了江南韻味，讓居民在購物的同時也能感受到濃厚的文化氛圍。
菜場公益性：現黃橋菜市場商位數量126個，經營面積達4300平方米，除了基本的果蔬、水產、肉類等生鮮商品外，市場增加了一些鹵味、炒貨等熟食，以及上文提到的鑫震源生煎、喜姐炸串等知名連鎖小吃店，滿足了居民多樣化的消費需求。
特別值得一提的是，菜場還引入了“天天有特價”活動，其中立“天天有特價”菜攤100個，覆蓋蔬菜、肉類、水產等多個業態，使得低于市場零售均價20%的蔬菜品種從6個增加到回遷后的35個。
?增設社區便民中心
市場所在主樓的二層空間也重新被規劃，將網吧移至裙樓，既保留了原有的功能，又為主樓二樓的改造提供了空間。一半引入歐德福超市，這一舉措不僅豐富了居民群眾的購物選擇，還提升了二樓的商業活力。
另一半空間則打造為便民中心，集合了多種便民服務，如藝術培訓、服飾銷售、手機維修、理發洗衣等，形成了一個綜合性的便民服務平臺，極大地方便了周邊居民。
高效利用空間，對整體布局的精心規劃，既有商業增收，也要設身處地為民考慮，為民服務。
每個人都有自己的樣子，每個業態也是。在城市街道中，在黃橋悅鄰廣場綜合體里，各色的業態存在，組成大大小小的生態，每個業態的生存有他自己的規律，整個生態也呈現出百花齊放的景象，就好像一個健康生長的魚池，立面獨特的生態形成了，其中的萬物都舒適了。
Focus 03 場地規整創收益
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在黃橋悅鄰廣場的改造中，對場地的重新規劃，通過合理的功能分區和布局設計，最大限度地發揮場地的潛力，是讓其價值最大化，收益創新高的關鍵。
?主樓
菜場所在的主樓，原一層為菜場，二層一半為網吧，一半空間空置，現已圍繞著“促民生、合民意”這一核心目標，將主樓二層改為超市和便民中心，商業與服務并重。
建筑功能完善：主樓三層是一家KTV和姑蘇園飯店，姑蘇園飯店是黃橋街道的知名餐廳，不少人選擇在這里舉辦宴會，此次升級改造，姑蘇園飯店也更新重裝。考慮到三樓業態與特殊群體的需求，增加了一部垂直電梯，為位于主樓三層的姑蘇園宴會中心及KTV娛樂中心所用，且根據消防要求加裝步梯，這一舉措不僅提升了建筑的便捷性、安全性，也體現了對人性化設計的重視。
地下室商業價值挖掘：地下室在停車位整理完畢后，也被賦予了新的商業價值。將洗車服務移至地下一層，并進行了翻新和重裝，既改善了停車環境，又提升了洗車服務的品質，為車主提供了更加便捷和舒適的服務體驗。
?裙樓
主樓旁邊的裙樓原本一層為賓館，樓上是公寓。這種布局雖然滿足了基本的住宿需求，但在商業價值和品牌形象上有所欠缺。
酒店加盟與升級：為了提升整個廣場的品質，裙樓內的賓館加盟了華住的漢庭品牌。這一舉措不僅提升了酒店的檔次和服務質量，還借助華住品牌的知名度和影響力，增強了商業綜合體的整體競爭力。酒店原本有意加盟全季品牌，但由于原始建筑條件限制（主要是無法加裝兩部客梯），最終選擇了與全季標準相近的漢庭進行打造，成了與全季標準差一部客梯的漢庭酒店。這雖然略有遺憾，但市場方在品質提升上的堅持和努力一覽無余。
業態與服務的多樣性：除了酒店，在裙樓內其他商鋪業態也隨之提升，原在主樓二層的網吧遷至裙樓二層，與其他美容、修腳等業態店鋪共同組成娛樂休閑業態。整體外立面也進行了翻新亮化，裙樓成為主樓的最強補充業態，讓黃橋悅鄰廣場涵蓋了黃橋居民衣食住行的方方面面，成為名副其實的以菜場為核心的綜合體。
設計師假如抓住了衣食住行，就是接近了生活，也就是接了地氣，活力的東西自然而然地就呈現出來了。在相對擁擠忙碌的生活中，可以辟開一個小徑，可以安放一個個心靈，這就是綜合體、集群的美妙之處。
用心的服務
創新的空間、高效地利用
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可以發現，整個的場地的價值提升，主要是因為場地利用率提升、外鋪價值提升，打造的社區廣場、美食市集、內街商業、便民中心，讓居民對整個業態的依賴增加，黏性增強，所以客流翻倍，出租率一度高達99%。
其實總結起來，黃橋悅鄰廣場的改造主要就是三步，外立面及外圍廣場改造、整體業態的規整與提升和菜場空間的凈化，這簡單卻直戳要點的三步，改造主旨主要聚焦三個點，群眾喜愛、商戶舒適、政府滿意，簡單而又明確的三個聚焦點。
黃橋菜市場的改造真正做到了促民生，強經濟，黃橋悅鄰廣場也成為了彰顯民生溫度、反映群眾福祉、展現城市文明形象的重要窗口。
現在黃橋悅鄰廣場不僅有農貿同行來參觀學習，更是吸引了很多商業地產的團隊來考察取經，老舊菜場、閑置商業如何充分發揮其商業價值和社會效益，是未來菜場舊改的核心邏輯。
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