“菜市場(chǎng)的錢(qián)越來(lái)越難賺了？”不少人發(fā)出這樣的疑問(wèn)，也不少人給出了肯定的答案。

 

菜市場(chǎng)的錢(qián)真的越來(lái)越難賺了嗎？不妨我們先來(lái)看看近幾年菜市場(chǎng)或者說(shuō)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的變化，再去預(yù)估評(píng)判它的發(fā)展趨勢(shì)。

 

農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)數(shù)量變化

 

農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)數(shù)量的變化，可以反映出行業(yè)的一些形勢(shì)特點(diǎn)，近年來(lái)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)數(shù)量上，最主要的變化為數(shù)量增多、占比下降、改造提速等特點(diǎn)。

 

01.農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)數(shù)量在逐年上升Benuo Design

 

 

主要是由政府推動(dòng)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的數(shù)量增多。根據(jù)艾瑞統(tǒng)計(jì)，2016年我國(guó)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)數(shù)量30514個(gè)，2020年是42785個(gè)，5年時(shí)間增長(zhǎng)了40%。但主要原因并不是市場(chǎng)推動(dòng)，而是政府的行政要求。

 

 

前幾年我國(guó)的房地產(chǎn)發(fā)展迅猛，在市政要求上，新建住宅要配套菜市場(chǎng)，例如濟(jì)南市規(guī)定，新建住宅要求按照80平米—120平米/千人配備菜市場(chǎng)，面積不能小于600平米。這些新建的菜市場(chǎng)由于新建樓盤(pán)入住率和人流問(wèn)題，基本上出租率都非常的低（按照行業(yè)規(guī)律，平均常住2.5-5萬(wàn)人，才能養(yǎng)活一個(gè)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)）。

 

02.但市場(chǎng)在零售市場(chǎng)占比下降Benuo Design

 

雖然農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的數(shù)量增多，但農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)在零售終端的占比是下降的。根據(jù)艾瑞統(tǒng)計(jì)，農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的零售占比由2016年的73%下降到2019年的56%。其它調(diào)研機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)雖然不同，但占比下降的趨勢(shì)是一樣的。

 

 

究其原因，一方面是運(yùn)營(yíng)不達(dá)標(biāo)的市場(chǎng)，被關(guān)停，如2022年4月，鄭州就關(guān)停了33家違規(guī)違建農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)。但另一方面就是近幾年生鮮超市、社區(qū)便利店、電商的數(shù)量增加更快。所以造成雖然農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)數(shù)量在增加，但在零售市場(chǎng)的占額卻在下降的局面。

 

03.市場(chǎng)轉(zhuǎn)型改造提速 Benuo Design

 

農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)升級(jí)改造加快，是由政府和市場(chǎng)雙驅(qū)動(dòng)。農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)改造主要是兩方面，一個(gè)是“標(biāo)準(zhǔn)化”，一個(gè)是“智慧化”。

 

農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的標(biāo)準(zhǔn)化改造開(kāi)始于2009年，由政府主導(dǎo)。“智慧化農(nóng)貿(mào)”出現(xiàn)在2018年，主要是企業(yè)主導(dǎo)。標(biāo)準(zhǔn)化改造是政府推動(dòng)和投資的，所以進(jìn)展比較快。智慧化農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)主要是由市場(chǎng)（企業(yè)）推動(dòng)，目前屬于“雷聲大，雨點(diǎn)小”，從近幾年發(fā)展情況來(lái)看，無(wú)論是覆蓋數(shù)量和盈利情況都不好。

 

農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)出租率

 

除了新入局的，和出逃農(nóng)貿(mào)行業(yè)的情況，再來(lái)看看目前我國(guó)正在經(jīng)營(yíng)的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)情況，我們主要從市場(chǎng)的出租率來(lái)看，整體農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的出租率呈現(xiàn)“棗核型”，“旱的旱死，澇的撈死”，平均出租率約70%左右。

 

01.頭部農(nóng)貿(mào)出租率100%，一鋪難求 Benuo Design

 

好的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)出租率基本上都是100%，甚至還要把一些過(guò)道騰出來(lái)才能滿足需求，即便是漲價(jià)，還是一鋪難求。例如沈陽(yáng)的大東副食農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，攤位費(fèi)平均每年上漲約2%，但常年出租率保持100%。還有云南的東站農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，2019年標(biāo)準(zhǔn)化改造后攤位費(fèi)由每年2.8萬(wàn)直接漲到了6.6萬(wàn)，但出租率依然是100%。

 

 

這種出租率極高的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)占比不高，如北京市共有750家農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，攤位出租率達(dá)到100%的市場(chǎng)只有150個(gè)，占比大概20%左右。這個(gè)比例大概也就是目前農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)能夠依靠正常經(jīng)營(yíng)盈利的比例。

 

02.尾部農(nóng)貿(mào)出租率低于50%，瀕臨倒閉 Benuo Design

 

而尾部農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)出租率都低于50%，例如蘭州市區(qū)共有58家農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，其中有13家的出租率在30%以下，占比22%，而北京市攤位出租率不足50%的市場(chǎng)有149個(gè)，占比20%。

 

這些市場(chǎng)預(yù)計(jì)將在未來(lái)幾年內(nèi)消失。因?yàn)楦鶕?jù)各地政府規(guī)定，出租率低的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)將被強(qiáng)制關(guān)停，例如天津市2019年的政府規(guī)定農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)評(píng)定的要求中出租率必須超過(guò)60%，否則就會(huì)被強(qiáng)制關(guān)閉。而重慶市則規(guī)定出租率低于30%，實(shí)現(xiàn)“一票否決”，立刻關(guān)停。

 

03.棗核型：大部農(nóng)貿(mào)出租率在70% Benuo Design

 

 

除去頭部和尾部市場(chǎng)，剩下60%市場(chǎng)的處于中間段，出租率都在70%左右。干過(guò)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的都清楚，70%基本上是農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的保本生命線。也就是說(shuō)，一家農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的攤位招商經(jīng)營(yíng)在70%以上，市場(chǎng)的客流情況等等才會(huì)比較樂(lè)觀，實(shí)際情況也大致如此，如北京市農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)攤位29.33萬(wàn)個(gè),實(shí)際經(jīng)營(yíng)攤位20.65萬(wàn)個(gè),占總攤位的70%。

 

攤位租金上漲，商戶流失 Benuo

 

近年來(lái)，由于農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)中人力和管理的成本上升，造成了攤位租金上漲。攤位成本的上升，對(duì)于低毛利的農(nóng)貿(mào)商戶，是很難接受的。

 

一般攤位費(fèi)在銷(xiāo)售價(jià)格中占比約為0.6-1%，如果攤主自己也漲價(jià)，就會(huì)造成商品賣(mài)不出去，所以很多農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)商戶選擇退出市場(chǎng)，開(kāi)始到市場(chǎng)門(mén)口擺攤，市場(chǎng)商戶流失，且客流被攔腰截?cái)唷?/p>

 

農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)發(fā)展未來(lái)趨勢(shì)

 

綜上而論，農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)在未來(lái)的短時(shí)間內(nèi)肯定不會(huì)消失，但會(huì)出現(xiàn)以下一些變化。

 

01.政府支撐“菜籃子”工程 Benuo Design

 

政府方面，農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)是城市“菜籃子”工程的主要支點(diǎn)，未來(lái)依然會(huì)獲得政府扶持。消費(fèi)方面，農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的多SKU的一站式采購(gòu)、社交屬性（老人的主要社交場(chǎng)所）都有不可替代性。根據(jù)凱度消費(fèi)者指數(shù)在調(diào)研消費(fèi)者2020年最新渠道意向后即發(fā)現(xiàn)，農(nóng)貿(mào)菜市場(chǎng)占比27.6%，依然居于首位。而且目前中國(guó)老齡化越來(lái)越嚴(yán)重，所以農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)這種適合老年人采購(gòu)和社交的場(chǎng)所不會(huì)消失。

 

 

政府扶持菜市場(chǎng)運(yùn)營(yíng) Benuo

 

部分市場(chǎng)入駐率一般，客流也一般，但這些農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)為啥還一直經(jīng)營(yíng)呢，主要原因就是有政府補(bǔ)貼。農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)屬于民生企業(yè)，所以各地政府都會(huì)對(duì)這些企業(yè)進(jìn)行補(bǔ)貼，補(bǔ)貼額度根據(jù)地區(qū)差異從數(shù)十萬(wàn)元到數(shù)百萬(wàn)元不等。

 

例如杭州市一家出租率80%的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，每年的場(chǎng)地租金大概是40萬(wàn)，管理費(fèi)（攤位、衛(wèi)生、水電）收取38萬(wàn)，政府補(bǔ)貼85萬(wàn)，也就是說(shuō)有了政府補(bǔ)貼，市場(chǎng)基本上就可以低成本或者無(wú)成本經(jīng)營(yíng)了。

 

02.由中心城區(qū)向城市周邊發(fā)展 Benuo Design

 

菜市場(chǎng)從中心城區(qū)遷往周邊主要有兩個(gè)原因，一個(gè)是新建小區(qū)政府強(qiáng)制要求配套，一個(gè)是市區(qū)中心區(qū)域會(huì)因?yàn)榄h(huán)境衛(wèi)生交通等原因，關(guān)停市區(qū)中心型或批發(fā)型的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，改造成為新興的社區(qū)綜合體或農(nóng)貿(mào)綜合體等形式的零售市場(chǎng)，老市場(chǎng)需要經(jīng)過(guò)標(biāo)準(zhǔn)化改造留存下來(lái)，或者嵌入到新興的零售綜合體市場(chǎng)里面去，承擔(dān)更多的民生服務(wù)功能。

 

 

新建市場(chǎng)與城區(qū)改造市場(chǎng)  Benuo

目前，一二線城市里面城區(qū)里農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)基本都是標(biāo)準(zhǔn)化農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，如上海市1000家農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，900家屬于標(biāo)準(zhǔn)化市場(chǎng)，深圳市2020年底，標(biāo)準(zhǔn)化農(nóng)貿(mào)改造率100%。

 

從新聞報(bào)道來(lái)看，城區(qū)改造市場(chǎng)對(duì)市場(chǎng)市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)影響不大，甚至出租率和曝光率更高，而新建的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)較為平淡，究其主要原因是，新建的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)大多為房地產(chǎn)住宅區(qū)配套設(shè)施，建設(shè)在城市周邊有空地的地方，但因住宅區(qū)入住率底，導(dǎo)致人口密度小，（按照行業(yè)規(guī)律，平均常住2.5-5萬(wàn)人，才能養(yǎng)活一個(gè)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)）人流量小，所以市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)慘淡。

 

03.標(biāo)準(zhǔn)化，線上線下結(jié)合 Benuo Design

 

農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的標(biāo)準(zhǔn)化主要改造的是環(huán)境和衛(wèi)生，所以以后的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)會(huì)逐漸改變“臟亂差“現(xiàn)象，逐漸向“標(biāo)準(zhǔn)化、特色化、民生化”發(fā)展，而智慧化則可以在未來(lái)實(shí)現(xiàn)線上線下結(jié)合，擴(kuò)展購(gòu)買(mǎi)群體和覆蓋范圍。

 

市場(chǎng)的標(biāo)準(zhǔn)化改造 Benuo

 

標(biāo)準(zhǔn)化農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)改造是對(duì)原市場(chǎng)的場(chǎng)內(nèi)環(huán)境、建筑裝修、設(shè)施設(shè)備、場(chǎng)內(nèi)布局、衛(wèi)生質(zhì)量、食品加工、品牌經(jīng)營(yíng)、市場(chǎng)管理等方面，按最新文件要求進(jìn)行規(guī)范化改造。

 

 

智慧改造是由互聯(lián)網(wǎng)市場(chǎng)（企業(yè)）京東、阿里等推動(dòng)，打造出了杭州的盒馬鮮生、餓了么菜市場(chǎng)等等，但因生鮮行業(yè)對(duì)損耗率和人力的高要求，智慧化改造的投入和盈利不太成正比。

值得玩味的是，農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)在智慧化，但一些前幾年大熱的社區(qū)生鮮連鎖卻在“農(nóng)貿(mào)化”，如行業(yè)內(nèi)知名的錢(qián)大媽、康明惠等，原來(lái)起步的時(shí)候都是自營(yíng)，依靠商品差價(jià)盈利，但這幾年很多門(mén)店也開(kāi)始向“出租攤位、收取租金”的“農(nóng)貿(mào)化”模式轉(zhuǎn)變。

 

······

 

所以，菜市場(chǎng)的錢(qián)越來(lái)越難賺了嗎？相信您已經(jīng)有了自己的答案，菜市場(chǎng)只是對(duì)錢(qián)該“怎么賺”、“如何賺”對(duì)大家發(fā)出了新的思考與挑戰(zhàn)。

 

· END ·