Benuo 農貿市場設計
在新零售下，“人”“貨”“場”都已被重構，“人”更注重以消費者為中心，“貨”從原來的到店消費轉變為送貨上門，“場”更致力于營造消費新場域。
各地的農貿市場緊跟新零售步伐，升級改造也進行得如火如荼，但也遇到一些讓市場“發燒”的問題，我們將此整理出來，愿與大家一起分享，共商共議，為農貿市場升級改造謀求健康發展。
Part.1
改造方案與模式
Benuo Market Research Center
改造推進 改造模式 改造方案 改造指導
試點規模 分類策劃 一場一案 運營前置
01改造推進
Benuo——“先試點，再規模”
不少地方，農貿市場升級改造過程中，經歷了改革的陣痛和創傷。有些地方改造是一片一片地進行改造，在過程中或者后整篇區域內市場出現了同樣的問題，比如改造中，設計和裝修的同質化，改造后消費者整體不滿意等等。
▲部分新市場反而空攤多人氣下降
農貿市場改造工作，其實是一個不斷修正自我的過程，對城市來說是在這樣，對市場自己來說亦是如此。第一年可以先根據市場區位、市場規模、市場經營等不同類型方面選取幾個市場做試點改造，跟進觀察一下，整理出各類型市場的改造模板，然后第二年再開始慢慢大規模地改造。
例如，浙江省在全省菜籃子規劃時，就菜市場升級改造提出了新的想法，提出“五化”改造，先試點，后全面提升，探索出了城市治理的“浙江模式”，吸引各地代表紛紛奔赴杭州考察學習。
▲浙江省“五化”試點市場·駱家莊農貿市場
浙江省農貿市場改造以點帶面，迭代提升，認真總結試點工作的成功經驗，學習借試點市場的先進做法，迅速啟動“五化”市場提升的全面推廣行動，加快市場五化提升，推動全市市場消費環境、營商環境持續提檔升級。
02改造模式
Benuo——“整體籌劃，分類實施”
不同地區對農貿市場的配置需求不盡相同，老城區更多的是老舊農貿市場升級改造問題，而新城區則更偏向于配置一些生鮮超市、大型商超等等。
▲城區內市場一般更多配置品牌店
主城區農貿市場，一般地理位置優越，但形象落后，提倡就地改造，拆改結合，既提升市場活力和便利度，也帶來煙火氣。如果就地改造確有難度，可以結合片區規劃，選址重建，與城市有機更新結合在一起。
廈門就是規劃用三年時間，按照“整體籌劃、分類實施、一場一案”的改造提升建設思路，分類采取統籌方案推進農貿市場提升改造。
1、功能完善類：對已實施標準化改造、硬件設施較好的農貿市場（菜市場），以高于改造標準的要求實行提檔升級，打造精品特色農貿市場（菜市場）。積極創造條件，強化政策支持，加快推動農貿市場（菜市場）向超市轉型升級。
2、改造達標類：對未實施標準化改造、硬件設施陳舊的農貿市場（菜市場），按照改造標準實施標準化改造。
3、規范管理類：對未納入全市標準化菜市場空間布局規劃的農貿市場（菜市場）、臨時性農貿市場（菜市場）和已明確列入規劃拆遷的農貿市場（菜市場），不納入此次改造范圍，但要加強市場設施、環境衛生、市場秩序等規范化管理。
03 改造方案
Benuo——“一場一案，具體而議”
保留主體設計的同時，在升級改造上本著“修舊如舊，建新如故”原則，利用市場原有元素，融入新的文化元素，此為上計。
但改造的農貿市場都是既有建筑，建成多年，有先天不足，還有后天積弊，改造提升中有很多難點，比如會碰到老舊建筑與建設新規之間的矛盾，消防、結構等原有建筑和現有規范沖突的問題，這需要各部門之間進行調節。
市場改造也不應只局限于農貿市場改造，還可以包括外圍，路面，外立面等等，甚至連同農貿市場這棟樓建筑的整體改造，周邊道路動線規劃、賣場停車規劃等等，這樣更容易充分發揮市場整體的商業價值。
甚至有些市場是街區式本土市場，與周邊商鋪、街道等等形成了當地獨特的市井文化聚集地，這樣的市場，它的改造提升不能只改造市場，一定要跟片區改造結合起來，同規劃同實施，延續舊城風貌和歷史文脈，提升業態和環境空間品質，進行漸進式的提升改造。
需要特別注意的是，相較于普通農貿市場，明星農貿市場在改造時的壓力更大。
建議實行不閉店改造，改造工程按照“分步實施、滾動操作、急緩有序、同步推進”的原則，盡量減少改造提升期間對消費者購物和經營戶經營的影響。這種可批量定制的模塊化設計，以局部調整、維護、修補為主，對原有內部裝修和設施設備要做到物盡其用，不進行整體性改造，即“微改造，輕更新”理念。
04 改造指導
Benuo——“運營前置、管建共商”
有些農貿市場，因為歷史久遠，產權結構很復雜，有的是村集體的，有的是居委會的，有的是開發商私營企業的。誰開發誰管理誰負責，許多市場主體責任不明，改造完誰來管也是個問題。
農貿市場改造最好可以運營公司主導，不要管建分離。如果農貿市場的運營管理方不參與市場建設，建設農貿市場的又不懂運營管理，這樣改造完的市場交給運營方，就會碰到很多具體問題，比如市場商業鋪位價值、人流消費動線等等。
改造的主要方法，可以根據每個市場的不同產權屬性入手。明確屬地政府主體責任，負責具體的實施改造；各相關部門要一起明晰農貿市場的產權主體，明確開辦者；改造過程中采取業主自建、政府補助、部門指導、統一標準等方式進行規范提升；具體可通過政府回租回購、國企代建等方式盡可能把改造過程中可能會涉及的利益糾紛和矛盾降到最低。
Part.2
改造投入的杠桿
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成本 改造投入 運營投入
盈利 市場價值 市場品牌
05 改造成本
Benuo——“省”與“投”
農貿市場改造過程中，還要考慮成本，若無限量的提高造價，最終轉嫁到消費者身上，會喪失市場的消費吸引力。
農貿市場改造時，要以使用、實用為前置理念，比如“輕硬裝、重軟裝”的改造理念，在可省、該省的地方節約造價成本，在可給市場帶來盈利的方面適當加大投入，不需要一時的網紅流量，要經營能力與盈利能力的細水長流。
我國消費結構已經改變，居民恩格爾系數大幅下降，但很多農貿市場卻還是維存著最原先的形態，只有傳統的水產、肉類、蔬菜等業態，缺少教育、餐飲、共享廚房、便民服務等復合型業態，消費者很難建立起與菜市場、與食材的情感聯結。這是當下很多農貿市場經營的壁壘。
在市場改造時，可調整市場業態配置，引進新興消費業態，此類消費熱點，人流量高，收益高，相應租金也高一些，可增加市場方收益。
06 運營投入
Benuo——撬動盈利能力
農貿市場改造之后，市場內很多配置裝備升級，比如老市場悶熱，新市場加裝空調，空間環境提升了，肯定會增加相應的運營投入，需要市場方、經營戶轉變思想。
▲重點照明未改造與改造區域對比
比如攤位改造后加入了射燈，電費隨之增加了，但是加裝射燈之后的產品展示與未裝燈時天差地別，進店率、轉化率增加，消費流量明顯改善，所以不要盯著一時的電費，要看看營業額的增加與消耗電費之間的杠桿。
07設計公司
Benuo——讓專業的人去做
農貿市場改造要選擇專業化的設計公司，這樣可以少走彎路。但是，也經常一些市場方在選擇設計公司時，認為設計的產出摸不著，去選擇一些設計費更低的設計公司。
其實，設計費用在整個農貿市場改造費用中金額占比很低，但是更專業的農貿市場設計公司在設計理念、經驗上都更加豐富，更懂得如何用更低的造價創造更高的價值。
單拎設計費出好像很高，其實設計費在整個改造費用中占比很少，沒有必要摳一點設計費，而失去了設計改造的靶向，得不償失。
Benuo農貿市場設計
杭州貝諾市場研究中心十余年深耕于農貿市場設計與升級改造領域，服務了500+市場，在這條路上，我們看到很多市場因設計弊端而生意慘淡，也見過市場改造后經營不善而倒下，但也見證、助力了很多市場由“臟亂差濕腥臭”到“干凈整潔衛生”，到“便利化、智慧化、人性化、特色化、規范化”，甚至成為“五星級農貿市場”，幸甚至哉。
我們不愿在農貿市場升級改造這條路上，再看到有人跌倒，所以分享一些所見所得，讓改造成為市場經營的轉機，讓更多市場不走彎路，多一些坦途。
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