上篇文章我們發問“農貿市場會消亡嗎？”

很多讀者留言發表自己的看法，一些人認為農貿市場不會消亡，因為覺得市場買菜最接地氣，也有不少人認為“在線上生鮮、社區門店的包圍下，農貿市場以后基本上都要倒閉”。所以，農貿市場還有機會嗎？農貿市場會有多大的比例消亡？未來留存下來的農貿市場會發展成什么樣子？

身處瞬息萬變的當下，仿佛沒什么是可以準確預知的，但歷史的車輪壓過每寸土地的時間不一樣。

01.  “那些消失的菜市場”

自1985年開始，統購統銷的農產品流通體系取消，國家開展“菜籃子工程”，現在能看到的許多菜市場基本建于這一時期。不同城市對于菜市場也有不同規劃，像北京這樣的超大型城市，用地非常緊張，后續規劃新建菜市場很少，基本都是上世紀八九十年代建設的存量市場。

▲北京三源里菜市場就是建設于1992年

在二十年前的2004年，中央一號文件提出“鼓勵有條件的地方將城市農貿市場改建成超市，支持農業龍頭企業到城市開辦農產品超市”，即“農改超”。這一政策是為優化農貿市場的“臟亂差”問題，應對城市化進程頑疾的政策導向，著實改善了生鮮食品銷售的衛生、服務水平，但也在這一過程中，一些“臟亂差”的菜場開始了淡出了歷史舞臺 。

據研究北京菜市場變遷的北京交通大學的盛強教授統計，從2005年到2009年，北京三環路內5個攤位及以上規模的菜市場有43個消失，其中3個被升級為超市，23個因城市開發被拆除，其余轉為其他城市功能。

而到疫情前的2019年，北京三環內包括菜市場、生鮮和水果超市、零散型攤點等各類生鮮零售渠道的總數為671個，但大于300個攤位的菜市場僅剩2個，100～300個攤位的菜市場有13個，而小于2個攤位的零散型攤點多達225個。

在疫情發生后，不僅北京這樣的超大城市，各地農貿市場也都在不可逆地消失，除了城市更新所迫之外，更多因為菜市場的生存環境發生了巨大變化。一方面是疫情以來反復的關停，菜場客流被分流，也不夠穩定；另一方面，生鮮電商、社區小店的野蠻生長，間接導致各地菜市場消失的速度加快。

▲各地菜場均不同程度流失

不僅菜場消費人流“消失”，攤主也在“消失”，一些農貿市場的攤主前兩天還在擺攤，這兩天身體不大行，就回家歇著了。這個行業凌晨1、2點起床是常態，到下午6點半歇業，一天工作十七八個小時，年紀輕還好，年紀大了，身體容易吃不消。而且近兩年農貿市場生意不好，累又不賺錢，沒有年輕人愿意來做，空攤位也就越來越多，招商越來越難了，市場也就撐不下去了。

南京菜市場協會數據顯示，南京全市有360家菜市場，超過50%的菜市場營業額在逐年下降。此外，據2020年廣州市菜市場協會的數據顯示，廣州共有菜市場620余家，但是每年都會有5家左右的菜市場在消失。

02.“進程中留存下來的菜市場”

大型的批發菜市場一般會先于城市發展的步伐，從寸土寸金的中心城區向外移，而中級別菜市場一般會通過升級改造等手段，呈現出動態的穩定性，而小菜市場則比較復雜，因為坪效等原因固步不前，導致落后于時代發展也被遺忘。

所以一般“消失的菜市場”，多為500-3000平米的中小型菜市場。這些“消失的市場”被碎片化，被許多沒有名字的“小門店”取而代之。

一位多年管理菜市場的經營者對此表示，這就好像是一棵樹，樹的主干被砍掉后，周邊就冒出一些小樹丫兒。

▲野蠻生長的路邊生鮮門店

根據歐睿咨詢的數據顯示，從2009年到2020年，在各個生鮮銷售渠道中，傳統菜市場的占比從75.3%下降到64.9%，但仍然是最大的生鮮零售渠道，而電商占比從0.3%猛增到6.9%，商超的表現中規中矩，占比從24.2%增長到27.9%。

生鮮電商的興起方便了一些帶有互聯網基因、本來就不怎么買菜的中青年人，菜市場做為主要生鮮渠道，是因為它留存有人口結構比例最大的中老年客群，南京菜市場協會信息顯示，如今菜市場80%的顧客是中老年群體。

可以說一些菜市場興建之初就是這批人來光顧菜場，養活了菜場生意，而二三十年后，部分菜市場的主要客戶群體依舊是他們，那么再過十年、二十年呢？很多菜市場意識到了這個問題。

2020年，浙江以便利化、智慧化、人性化、特色化、規范化“五化”提升為目標，全面啟動市場的“五化”改造。首批完成改造的260家商品市場，以及第二批419家商品市場將以煥然一新的模樣，出現在浙江人的家門口。

與此同時，全國范圍內也有一些網紅菜市場逐漸出圈，以年輕人喜聞樂見的形式，在網絡上傳播。大家也不難發現，當下身邊留存下來的菜市場越來越“現代化”兼具“智慧化”、“年輕化”。

▲配套齊全的現代化、年輕化菜市場

菜市場連接的不僅是居民群體，還有周邊的商業系統，比如小吃店、小賣部等等，菜市場的消失，也意味著與菜場共生的小商業正在逐漸消失。

2023年商務部聯合12部門印發了《全面推進城市一刻鐘便民生活圈建設三年行動計劃》，提出補齊社區基本保障業態，要求菜市場發展“一店一早”，“小修小補”等社區便民服務。

至此，菜市場的發展與改造不僅限于農貿、生鮮的交易功能，而是開始重新注重菜市場對社區生活文化與情感的承載功能，從消費到服務，從農貿到休閑，從“守舊人”到“納新人”，被社區接納，受消費者喜歡的菜市場，一定是與時共進的菜市場。

03.  未來，菜市場何去何存？

未來，農貿市場將怎樣發展？當下野蠻生長的社區門店該怎么解決？面對這一系列的疑問，農貿市場的攤主們給不出答案，但也急于尋求答案。

我們不妨看看國內外其他地區的菜場經營與發展，看看別人走過的路。

1.香港街市的生意經

Benuo Market Research Center

菜市場在香港稱為“街市”（street market），香港居民在傳統街市購買食物的比例高達74%。最初引入街市制度是為了整治公共衛生環境，建設時主要考慮安置小販集中管理，所以檔位規模由周圍需要遷置的小販數量決定。之后為了更好地服務周邊居民，提出新建街市檔位應參考家庭戶數或總人數按比例設置。

因為用地緊張，香港街市的建筑形態多采用街市大廈的形式，提供一站式公共服務，以提高便利性、服務效率及土地使用價值。街市可以跟熟食中心、市政辦公、社區康樂、公共圖書館、幼兒園和停車場等功能結合，這種安排尤其受老年人歡迎，購菜、辦事、鍛煉和會友都十分方便。

▲香港領展房產旗下樂富街市

香港街市有個“超級包租公”——香港領展房產，手握超60個“鮮活街市”，雄踞在非cbd處。他們將低價租下的上世紀70-80年代的老舊物業，做鮮活街市資產優化工程，將市場進行配套優化后出租，但不一定出租給經營戶，而是會有些把攤位租給生鮮貿易公司，再由生鮮貿易公司雇人在市場擺攤。

2.臺灣菜場的規劃與自治

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臺灣從1950年代起即在制度上將市場列入城市規劃“公共設施”的范疇，并在都市計劃中劃定市場用地。早期經濟發展水平低，私人興建成本過高，把市場劃入“公共設施”有利于政府依法編列預算興建市場。

臺灣零售市場改建主要采用3~4層的現代綜合樓形式。為了照顧年長的家庭婦女，市場多安排在一二層；三四層則設置市場辦公室，并結合社區活動設置老人文康中心等，成為社區的交往中心。這與大陸目前一些新升級改造的農貿綜合體規劃一致。

▲杭州崇賢前村農貿綜合體

臺灣城市管理體制以自治體制為主，零售市場也不例外。為了調動商販自治自管的積極性，“零售市場管理條例”規定新建公有市場必須成立自治組織，每個商販都是成員。攤販經營最大的問題，既不是其商法上主體資格問題，也不是衛生或者稅務問題，而是就是其經營場所實施規制的問題，市場對商販和商販對市場相互制約。

3.新加坡的小販中心

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新加坡小販中心設立初衷是安置街頭零散商攤。興起之初，市中心區的小販中心選點在居住區周圍，目的是接近原來零散商販售賣的地方，方便新老顧客。后來新鎮建設時，新興的小販中心成為鄰里中心的重要功能之一，按500m服務半徑基本覆蓋新鎮。小販中心與組屋區同時建設，商戶和居民同時遷入，既滿足居民需求，也提供了更多的就業機會，成為新鎮居民生活中重要的公共空間。

▲新加坡小販中心

新加坡新鎮建設時期的小販中心以獨立建筑為主，而到后期小販中心的建筑形式出現兩種新的趨勢：一種是與其他功能混合節約用地，如布置在多層停車場底層；另一種是在鄰里組團中衍生出小型私營小販中心。

圖片

以上三地菜市場發展歷程可發現，菜市場與公共衛生、居民生活密切相關，屬于公共服務的重要內容。將菜市場作為公共服務設施設置主要是基于以下共識：

（1）整治街道公共衛生環境，把零散商攤納入正規管理體系，統一規劃安置，統一管理；

（2）菜市場不僅要滿足附近居民的購菜需求，還有日漸增長的用餐需求；

（3）面向社區提供休閑服務，尤其是健身、會客、兒童娛樂等公共服務功能。

借鑒三地經驗，在規劃布局方面，首先應在城市規劃中明確菜市場用地性質；其次，菜市場的設置標準應根據居民需求確定，并綜合考慮流動商販的安置問題。在建筑設計方面，菜市場可與社區中心等多種功能立體組合，提高土地利用效率；還應通過加強管理和提升服務，營造富有活力的市場文化。在管理機制方面，建議采用政府主導的方式管理菜市場，同時還應注重培育市場的自治力量。日本的菜場每周有固定休市，經營戶也會放假，市場維護也同時進行。

···Benou  Design···

如何讓菜市場這塊民生拼圖，以更加便利的形式契合年輕人的需求，“重新社區化”或許是答案之一。

作為城市公共空間，新型菜市場在向綜合商業體轉變，不僅保留傳統菜市場，也吸引了年輕客群，延長消費者在菜市場里的停留時間。大市場就是中轉生鮮，這個肯定永遠不可能改變的，小市場可能會像香港、新加坡這種鄰里中心的模式，菜場成為社區配套，與餐飲、與生活服務有關的功能場地。

存量改造時代，空間將被賦予更多的可能性，我們杭州貝諾市場研究中心也在重新思考“人、貨、場”三者的關聯性、空間性、效率性，創新空間運營思維，將菜市場的場地功能發揮到極致。

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